Sprísnené podmienky čerpania hypoték

0
281

Banky od marca minulého roku sprísnili kritériá pre získanie hypotekárneho úveru. Čo to v praxi znamená, čo viedlo bankové inštitúcie, respektíve NBS ako ich regulátora, pre takýto krok?

Cena nehnuteľností je v princípe stanovená voľným trhom v danom čase a mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza, to znamená ponukou a dopytom. Dopyt je formovaný okrem iného schopnosťou uhradiť kupujúcemu požadovanú, prípadne vzájomne dohodnutú kúpnu cenu. To znamená, že kupujúci disponuje hotovosťou, alebo reálnou možnosťou získať prostriedky na kúpu formou úveru. Banky majú pre tento účel vytvorený finančný produkt, hypotekárny úver, ľudovo nazývaný hypotéka.

Hypotéka je úver, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou, či už kupovanou alebo nejakou inou, pričom sa rozlišuje, či sú prostriedky použité na kúpu nehnuteľností, alebo účel ich použitia je takpovediac neviazaný. Na internete sa nachádza veľa článkov, ktoré vysvetľujú, čo presne je hypotekárny úver. Dobre spracovaný je napríklad článok, ktorý popisuje rozdiel medzi hypotekárnym úverom a spotrebným úverom.

Čo je to vlastne hypotéka

Banka, ako poskytovateľ hypotéky balancuje medzi dvoma pomyselnými pólmi:

  • mať čo najviac klientov a preraziť na trhu v rozhodujúcich kritériách, teda cene samotného úveru, balíku služieb služieb súvisiacich s úverom;
  • a zároveň mať úver čo najviac zabezpečený, alebo teda primerane, to znamená vyhýbať sa situáciám a prípadom, ktoré nastávajú pri neplnení záväzku splácania hypotéky a keď už nastane, aby sa banka nachádzala v komfortnej zóne. To znamená mať klienta s dobrým príjmom, ako aj mať úver zabezpečený nehnuteľnosťou, ktorej hodnota k pomere k výške poskytnutému úveru je čo najväčšia. Tomuto venujú banky čoraz väčšiu pozornosť najmä po poslednej hypotekárnej kríze v USA, ktorá bola spôsobená aj nadmerným poskytovaním hypotekárnych úverov nízkopríjmovým klientom.

To všetko pre prípad, že ak v budúcnosti nastane situácia, že z nejakého dôvodu sa nebude splátka hypotéky hradiť, tak banka má právo založenú nehnuteľnosť predať za aktuálnu hodnotu na trhu a z tohoto výnosu sa uspokojiť. V prípade, že si klient nie je istý, aké splátky hypotéky mu budú vychádzať, je vhodné použiť hypotekárnu kalkulačku. Stále platí, že dôkladná príprava a prieskum trhu pri výbere hypotéky je najlepšia cesta, ako sa nedostať do problémov.

Kde je z pohľadu NBS problém

Súčasťou prvého kritéria je aj pomer vlastných zdrojov ku kúpnej cene (alebo ešte presnejšie k samotnej filozofii k aktuálnej trhovej cene). Banky mali tendenciu vo vysokom meradle poskytnúť 100% krytie kúpnej ceny, pričom ako záloh slúžila kupovaná nehnuteľnosť, aj klientom s najnižším možným príjmom pre získanie takéhoto úveru. Pokiaľ teda klient preukáže reálnu možnosť tento záväzok splácať, zároveň zvládať všetky záväzky, a popritom mu zostane čiastka stanovená ako životné minimum (v našich zemepisných šírkach teda čiastka pre holý život). Táto skutočnosť motivovaná súťaživosťou trhu má však za dôsledok výrazne zvýšený dopyt pre kupovanie nehnuteľností a teda prirodzene zvyšovanie samotných cien nehnuteľností na bývanie.

Prirodzene vzniká otázka, nakoľko bude tento nárast cien takpovediac zdravý a najmä keď bol ovplyvnený kategóriou kupujúcich u ktorých:

  • je miera zodpovednosti nižšia, kedže nevložil do kúpy nehnuteľnosti časť vlastných zdrojov
  • bonita pre získanie úveru bola na hrane, bez finančnej rezervy a teda existuje nejaký zvýšený predpoklad, že pre budúce obdobie nárastu cien hypoték, teda vyšších splátok a aj vo vzťahu k aktuálnemu príjmu, ktorý nemusí byť k vzniknutým záväzkom z minulosti adekvátny, sa stane záväzok voči banke neplniteľný.

Táto problematika je koniec-koncov historicky monitorovaná a platí, že nárast úverového zaťaženia obyvateľstva k tempu hospodárskeho rastu má svoje zákonitosti a teda od istej úrovne treba zasahovať a snažiť sa predchádzať problémom do budúcnosti a to jednak ako ochrana bankových investícií a rovnako ako ochrana samotných ľudí, pred dôsledkami neschopnosti splácať úver.

Keď hovoríme o úverovom zaťažení, hovoríme o spotrebe na dlh ako takej, čiže vrátane spotrebných úverov, ako aj pôžičiek, ktoré poskytuje mimobankový sektor, kde sú úvery podstatne drahšie, čim si nebankovka kompenzuje pravdepodobnosť výskytu nedobytných pohľadávok.

Čo sa teda mení ?

NBS po konzultácii s predstaviteľmi bánk stanovila doporučovacie kvóty pre:

  • 80 až 100 % hypotéky, ich počet nemá byť vyšší ako 40%
  • pričom z toho hypotéky 90 – 100 % nemajú presiahuť 10%

Ako sa teda bude meniť kľúč pre hodnotenie bonity klienta z pohľadu bánk? Novinkou je zavedenie finančnej rezervy, ktorá v počiatku bola stanovená na 5% a postupne sa bude zvyšovať až na 20 %. Hovoríme teda o rezerve z príjmu, ktorá zostáva po odrátaní všetkých záväzkov a životného minima.

Ďalším kritériom pre posudzovania je schopnosť splácať úver pre aktuálnu sadzbu, plus 2%. Teda schopnosť splácať úver v budúcnosti, keď úrokové sadzby stúpnu o dve percentá.

Dostupnosť hypotekárnych úverov sa teda pre mnohých sťaží, až sa stane nedostupný . Potreba vlastných zdrojov, cca 15 – 20% (v najväčšej miere), predpokladá túto čiastku buď našetriť, alebo ju pokryť prostredníctvom spotrebného úveru. Kedže úrokové sadzby spotrebných úverov sa pohybujú podstatne vyššie a sú poskytované na kratšie obdobie , ich výška splátky sa výrazným spôsobom bude podieľať v známom vzorci určujúci schopnosť splácať a až mať finančnú rezervu.

Opatrenia sa skupiny obyvateľstva s vyšším príjmom nemusia dotknúť vôbec (samozrejme závisí od hodnoty kupovanej nehnuteľnosti a pre porovnanie s inými, musíme brať nadobúdaciu hodnotu rovnakú) a pre istú skupinu ľudí s nižším príjmom (ako že pred rokom by mohli ašpirovať na 100% krytie kúpnej ceny) po novom až nedostupnú.